La respuesta a esta pregunta depende de tres cosas: Objetivo, costo de financiación, y precios.
Primero tenemos que partir del objetivo. Hay tres motores principales que nos impulsan a comprar propiedad raíz: Como vivienda para vivir, como inversión para cashflow (renta) o como inversión para flip (comprar barato, arreglar y vender con una ganancia en pocos meses).
Con el objetivo en mente, lo segundo que tenemos que analizar es la historia y las estadísticas de los intereses hipotecarios (costo de financiación).
Analizando la historia, vemos que, durante los años 70’s, los intereses arrancaron en 7.29% para un préstamo hipotecario fijo por 30 años. Con la subida de la inflación a partir de 1974 los intereses subieron hasta llegar al 12.90% para finales de los 70’s.
Los 80’s arrancaron con una alta inflación, y los intereses hipotecarios alcanzaron una altura histórica de 18.45% en 1981 y continuaron en los dígitos dobles por la mayor parte de esta década.
Al principio de los 90’s los intereses finalmente bajaron a un solo digito entre el 7 y el 9% permitiendo muchos propietarios el refinanciar.
En el año 2000 los intereses subieron por encima de 8% nuevamente, pero para 2003 bajaron a 5 y 6% y se mantuvieron allí por la mayoría de la década con una breve caída al 4.81% en 2009.
Debido a la crisis hipotecaria que exploto durante el 2008, y con el animo de sacar el país de una fuerte recesión que se vivió entre el 2009 y el 2010, los intereses bajan a un nivel histórico alcanzando 3.35% al finalizar el 2012 y se mantuvieron en el rango del 3.45 y 4.87% por el resto de esa década.
Después llego la pandemia en el 2020, lo que ocasiono un freno abrupto en la economía. Para reactivarla, los intereses bajaron a un nuevo histórico de alrededor de 2.5%. Sin embargo, esto ocasiono el incremento acelerado de la inflación obligando a la reserva federal incrementar los intereses nuevamente durante el 2022. En la actualidad, enero 2023, los intereses para un préstamo fijo a 30 años están alrededor de 6.35% y con los últimos indicadores de inflación mostrando un desacelere en la economía, esto nos lleva a concluir que los intereses se están estabilizando y que a pesar de lo que muchos especulan, la tasa de intereses que actualmente vemos podría considerarse “NORMAL” o incluso “BAJOS” en un comparativo de los últimos 40 años.
El tercer punto a considerar es el Precio de las propiedades. En los últimos meses han sonado mucho algunas noticias avisando de un “crash” en los precios de propiedad raíz. Sin embargo, los últimos reportes presentados por la Asociación Nacional de Realtors (NAR) indican que la Media de los precios subió en un PROMEDIO total de 3.5% al cerrar el 2022 comparado con Noviembre del 2021. Sin embargo, creo que esto es un tema muy relacionado a las áreas. Hay áreas en las que los precios han bajado un poco y otras no tanto o se han mantenido. La resistencia de los precios a bajar dramáticamente pese al incremento de los intereses, es debido al reducido inventario que aun cuando ha incrementado comparado con 2020-2021, no ha logrado subir lo suficiente como para causar un desequilibrio en el mercado de propiedad raíz.
Conclusión:
Si tu OBJETIVO es comprar vivienda para vivir o comprador por primera vez, considero que todavía es un buen tiempo para hacerlo, ya que los intereses no están exageradamente altos, que los precios se han estabilizado un poco y que las rentas están muy disparadas, entonces es preferible pagar una hipoteca así el valor de la propiedad no se incremente rápidamente en el siguiente año
Si tu OBJETIVO es generar CASHFLOW, también creo que es un buen momento de apostarle a este mercado, ya que las rentas han subido mucho. Lo que debes tener muy en cuenta es que la relación ingresos por renta vs. gastos de propiedad sean positivos.
Si tu OBJETIVO es hacer dinero rápido en un FLIP, esperando ganarte miles de dólares con la valorización de la propiedad como tal en un tiempo corto, entonces allí tendría más cuidado, ya que lo que se espera es que durante el 2023 los precios de las propiedades se estanquen o incluso bajen un poco más.
Recuerda que esto es una opinión informada y que no debe usarse como consejo financiero. Cada caso es único y debe analizarse como tal.
